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四川省物業管理條例

2016-10-01 來源:攀枝花房管局

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據 《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規,結合四川省實際,制定本條例。

第二條 本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第四條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛。

居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

第五條 建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集,房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

第六條 縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃,制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平,促進物業服務行業發展。

第七條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,督促物業服務企業誠信經營和服務,維護物業服務企業合法權益。

第二章 物業管理的區域及設施

第八條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請,以土地使用權證確定的用地范圍為基礎,并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的,不得分割劃分。縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前,應當持房地產開發項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料,向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內,按本條例第八條規定進行劃分。

建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

第十條 已經建成并交付使用的物業,確需要劃分物業管理區域的,由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下,征求業主、居民(村民)委員會的意見,經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分,并在相應區域內公告。

第十一條 物業管理區域內的各類物業配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

第十二條 新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二,且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積。縣級人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業服務用房室號。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,也不得分割、轉讓、抵押。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十八條 物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

第十九條 業主在業主大會上的投票權,實行一人一票,一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

第二十條 物業管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的,條件具備之日起30日內,建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業主大會。

符合本條例第二十條第一款規定情形的,建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關部門、物業使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會,履行業主大會相關職責。

第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會組成,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業管理區域內進行書面公告。

籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

第二十三條 籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

第二十四條 業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會工作;

(三)確定物業管理方式,選聘、解聘物業服務企業;

(四)籌集和使用專項維修資金,并監督實施;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

(六)法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

第二十五條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當享有的權利和履行的義務,違反管理規約應制定管理規約,應當尊重社會公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第二十六條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定,并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(七)業主大會賦予的其他職責。

第三十條 業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十一條 業主委員會任期屆滿90日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主進行換屆選舉。

第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處 (鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協助收。

業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的,應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定罷免其委員資格:

(一)挪用、侵占業主共有財產;

(二)索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益;

(三)利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費;

(四)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

(五)經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的;

(六)業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

第三十五條 經業主大會決定,可以從下列渠道籌集工作經費用于業主委員會開展工作:

(一)全體業主共有部分物業經營收益;

(二)全體業主共同交納;

(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼,由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費,并每半年向業主書面公告收支情況。

第四章 前期物業管理

第三十六條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業,提供前期物業服務。但有下列情形之一的,經住宅物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準,可以采用協議方式選聘物業服務企業:

(一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

(二)投標人少于3個的;

(三)法律、法規另有規定的。

第三十七條 物業服務企業承接物業服務時,應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗,簽訂承接查驗協議,明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的,應當書面告知建設單位,并按照有關規定處

第四十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內,將查驗文件向物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案,并在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十二條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續

物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內,持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

第五章 物業服務

第四十四條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定,取得相應的職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第四十五條 業主大會成立后,業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內,向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第四十六條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第四十七條 物業服務事項應當包含下列內容:

(一)建筑物共有部位的維護和管理;

(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第四十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,健全安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作,為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的,依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應急措施,并及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時,應當依法履行職責,不得侵害業主的合法權益。

第四十九條 物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第五十條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則,由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價,并定期公布。

同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的,物業服務收費應當執行同一價格標準。

物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

第五十一條 物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并報經業主大會同意:

(五)專項維修資金使用情況資料;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第五十四條 有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業服務:(一)合同期滿未續約的;

(二)依法、依約定解除合同的;

(三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第五十五條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第五十六條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理,指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務,協調解決物業服務企業與業主之間的糾紛。

公安、環境保護、城鄉規劃建設、工商、質監、城管執法等部門應當加強對物業管理區域的管理和指導,接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后,應當及時調查處理。

物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

第五十七條 業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議時,可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

第六章 物業的使用與維護

第五十八條 業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行為;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質等;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

(八)超過規定標準排放噪聲或產生振動,影響居民生活的行為;

(九)(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

(十)第六十條 因維修物業或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在約定期限內恢復原狀。

(十一)第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當按整體設計要求及時養護、維修,相鄰物業業主應當提供便利。

(十二)第六十二條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當約定清理的費用。

(十九)第六十六條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的,其獲得的收益,有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

(二十)業主大會決定利用共有部分進行經營的,可以委托物業服務企業代為管理,并向其支付報酬。

(二十一)第六十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用,業主專有部分使用的,由業主承擔;物業服務企業使用的,由物業服務企業承擔;部分業主或者全體業主共同使用的,由相關業主共同分擔。

(二十二)供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用,用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

(二十三)任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

第六十八條 物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修等費用,由建設單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

物業保修期屆滿后,物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任,由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用,由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

第六十九條 住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時,物業出售人和買受人應當按照國家和省的規定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用,由專業經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶,按幢立賬、按戶核算。

未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時,其交存的住宅專項維修資金余額不予退還,一并轉讓給物業買受人。

業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況,接受業主的監督。

第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業主大會前,住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔物業維修責任,不得動用專項維修資金。

第七十一條 業主可以在管理規約中約定,發生下列情況時,物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施,同時由業主委員會向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告,經核準后其費用在專項維修資金中列支,事后應當向業主大會書面說明情況:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的;

(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;

(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后,應當在3個工作日內辦理相關手續。

第七十二條 專業經營設施設備的維護、保養等費用,由專業經營單位承擔,不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或損壞時,專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新,物業服務企業、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

第七章 法律責任

第七十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有規定的,從其規定。

第七十四條 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的,責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業主大會或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處5萬元以上15萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第三十六條規定,未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并處2萬元以上10萬元以下的罰款;

第七十五條 本條例自2012年7月1日起施行。

 

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